美国土地纠纷遇到不满意的土地拆迁怎么办？
在美国，征用主要有两种形式。第一种是警察权力Police power，通常字面翻译为警察权。这是政府为了保护公共健康、安全、道德和福利而免费限制甚至剥夺每个人财产的行为。
警方的权力包括分区( Zoning)、建筑和卫生法规(Building and Health Code)、让移要求(Set-back Requirement), 土地分割(Abatement), 污染(Pollution) 以及出租管制(Rental Control) 等。
警方的权力允许政府规划私人土地，而无需支付赔偿。这种征用适用于非常有限的场合，并受到相关法律的严格限制。
第二类是补偿征收，英文称为eminent domain 或 condemnation ，称为征用或谴责，指政府通过补偿合法获取财产。
美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收 ( eminent domain )的规定具有决定性的意义, 该修正案规定了征收的三个要件:
- 1) 正当的法律程序( Due process of law)；
- 2) 公平补偿 ( Just compensation)；
- 3) 公共使用 ( Public use)。
图片来源于网络
什么是正当的法律程序？
通常, 征收行为应当遵循如下步骤:
1) 预先通告;
2) 政府方对征收财产进行评估;
3) 向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约; 被征收方可以提出反要约( counter-offer)。
4) 召开公开的听证会 ( Public hearing) 说明征收行为的必要性和合理性; 如果被征收方对政府的征收本身提出质疑, 可以提出司法挑战, 迫使政府放弃征收行为。
5) 如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议, 通常由政府方将案件送交法院处理。
为了不影响公共利益, 政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金, 并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低,法庭将维持定金的数额不变。
6) 法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换;
7) 双方最后一次进行补偿价金的平等协商, 为和解争取最后的努力。
8) 如果双方不能达成一致, 将由普通公民组成的民事陪审团来确定”合理的补偿”价金数额。
9) 判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
您可以在美国法律服务网平台上找到相关专业的律师咨询，也可以在圈子发帖询问有相似经历的网友们，给您一些参考意见。欢迎访问legalserviceshub.com，查询更多律师信息。
